不動産投資はなぜインフレに強いと言われるのか?

不動産投資をおすすめする記事には、ほぼ必ずと言っていいほど「不動産投資はインフレに強い」と書いてあります。

この【インフレ】とか、近年よく言われた【デフレ】という言葉。聞いたことがある方は多いと思いますが、もし誰かに「どういう意味?」と聞かれたら、しっかりと説明できない方も多いのではないでしょうか。

ニュースでよく言われる『アベノミクス』ですが、これは今の日本の経済政策の名前になります。このアベノミクスは、インフレ率2%を目標にして、経済成長を目指すという経済政策なのです。

このようにいうと、頭の中に『?』がいっぱい並びますよね。

そこで今回は、【インフレ】・【デフレ】、そして【スタグフレーション】というちょっと聞きなれない言葉について、不動産投資・マンション投資との関係性も含めて、わかりやすく解説させていただきます。

インフレーションとは?

【インフレーション(インフレ)】とは、物価が上がり続ける状態のことです。
物価が上がり続けるということは、逆に言えばお金の価値が下がるということになります。

例えば、先にお伝えした『アベノミクス』の話ですが、細かく説明をするとややこしくなりますので、ざっくりと説明をしていきます。

『アベノミクス』を超ざっくりに説明すると、以下のようになります。

「日銀にお願いして、金利を下げてもらったり国債をいっぱい買い取ってもらって、市場にお金をいっぱい流そう」

というものです。
この、お金を流れやすくすることを「金融緩和」ともいいます。

たとえば、『アベノミクス』のインフレ率2%で話を進めると、これまで1パック100円だった卵が、5年後には110円になり、10年後には120円になるのを認めているのです。つまりこれは、年2%ずつお金の価値が下がっても良いと言っているのと同じです。

自分が持っているお金の価値が下がるということは、現金や貯金などの個人資産に、大打撃を与える可能性があります。

ハイパーインフレを知っていますか?

日本ではあまり馴染みのない言葉ですが、ハイパーインフレというのがあります。年間50%を超えるインフレ率が発生した場合を『ハイパーインフレ』と呼びます。

今から約20年前に、ジンバブエという国でこのハイパーインフレが起こりました。このハイパーインフレが起こった理由は、ジンバブエという国が経済政策を間違ったからです。
実際、2000年から2007年の7年間で、通貨供給量は130万倍に達し、物価は650万倍に上昇したと言われています。

こうなると、どうなってしまうのか?
例えば先ほどの1パック100円の卵で説明すると、1パック100円の卵が650万倍になったのです。そうするとこういう式が成り立ちます。

100(円)✖️ 650万倍 = 6億5,000万円

こうなったらもう大変です。
たとえば、老後の資金として3,000万円を貯金をしていても、万が一ハイパーインフレが起こってしまったら、老後の資金を全額はたいても卵1パックも買えないということが起こってしまうかもしれないのです。

もちろん日本は経済的に非常に安定した国なので、このハイパーインフレが起こる確率はほとんどないと言っていいと思います。今回、ハイパーインフレを取り上げたのは、インフレというものが続いたらどうなるかということを、分かりやすく説明するためです。

とはいえ、インフレというものが続いたら、一体どうなるのか?ということは、ご理解いただけたのではないかと思います。つまり【インフレーション(インフレ)】とは、物価が上がってお金の価値がどんどん失われていくことを言うのです。

不動産はなぜインフレに強いと言われるのか?

ではどうして、不動産(投資)は、インフレに強いと言われるのか?その理由は非常に簡単です。

物価が上昇してモノの価値が上がり、お金の価値が下がったとしても、モノである不動産の価値は上がり続けるからです。物価が上がれば、不動産の価値も上がります。そうなれば、家賃も上げることができます。家賃が上がれば、当然入ってくるお金も増えます。

お金の価値が下落したとしても、入ってくるお金が増えるのであれば問題はありません。
これが、不動産(投資)がインフレに強いと言われる、最大の理由です。

インフレ時と不動産投資の強み

インフレ時は、現金資産の価値が下がるので、影響を受けにくい現物資産へと投資が集中します。
つまり不動産や金(ゴールド)などのモノに人気が集中するということです。

先に説明した通り、特に不動産はインフレに強いとされているだけあって、投資人気が一気に加熱します。インフレに強い不動産の中でも、不動産投資を有利に進められる条件とは「将来性のある立地」です。ここでいう「将来性のある立地」とは、人口の流入率や地価の安定です。

投資対象となる不動産が人口流入率の高い場所にあれば、住宅需要が落ちることはなく、入居者を常に確保することができます。人が集まる場所であれば、新たな企業やサービスの進出も期待できます。
結果、そのエリアにある不動産に対する評価も相乗的に高まり、安定した家賃収入を見込むことができるのです。

そうなると、インフレによる物価上昇にも左右されない不動産投資、資産形成を実現することができるようになります。

デフレーションとは?

「デフレーション(デフレ)」とは、インフレの逆の現象のことです。
端的に言えば、物価が下がり続ける状態のことを言います。

単に物価が下がると聞けば、モノを安く買うことができるので、いいことづくめのような気がします。しかし、ことはそんなに簡単ではありません。

物価が下がるということは、値段が高いと売れないということでもあります。デフレに陥った時メーカー(企業)は、本来の適正価格では物が売れないために、値下げせざるを得ません。高いと買ってもらえないデフレが起こるということは、買い控えが起こるので、消費が落ち込んでしまうことを言うのです。

消費が落ち込むと、企業は価格を下げることで商品やサービスを買ってもらえるようにするしかありません。値下げしても同じ数しか売れないのでは、売り上げが下がってしまいます。

売り上げが下がれば、企業の業績が悪化してしまい、それは最終的に給料に響きます。つまりデフレは最悪の場合、給料(収入)も減ることになるのです。

収入が減るとさらに買い控えが起こってしまい、企業はさらに値段を下げて商品を売ることになります。そんな負のループが起こってしまうのです。

不動産(投資)はデフレに弱い?

デフレになると、モノの価値は下がってしまいます。現金資産よりも影響は受けにくいですが、マンションなどの現物資産も例外ではありません。
特に、インフレ時には強い金(ゴールド)はデフレの影響をモロに受けることが多いです。

ただし、首都圏の好立地マンションであれば、デフレ時であっても価格下落は非常に起こりにくいとされています。
また、家賃というのは、その性質上デフレの影響を受けるのは一番最後の方になります。というのも、住居は絶対に必要なものであり、人が生活する上ではなくてはならないものだからです。

デフレによってモノの価値が落ちるとは言っても、必要不可欠なモノの価値は落ちにくいのです。

需要の高い立地条件のマンションを所有している場合は、収入源となる家賃が下がってしまうといったリスクも低くなります。つまり、最初から東京など都心部の好立地マンションに投資をしていれば、デフレが起こったとしても対抗できるということです。

スタグフレーションとは?

【スタグフレーション】は、聞きなれない言葉だと思います。
このスタグフレーションとは、不況であるのにも関わらず、物価が上がり続けてしまう状態のことです。

ある意味スタグフレーションは、【デフレ】と【インフレ】が同時に起こってしまう現象と言い換えても良いでしょう。

景気が後退してしまい、賃金の上昇が見込めず買い控えが起こっている【デフレ】状態でありながら、物資の供給不足によって、物価が上昇し続ける【インフレ】状態も同時に起こってしまう、まさに八方ふさがりな経済状態が、【スタグフレーション】です。

このスタグフレーションが起こったのが、1970年代に起こった『オイルショック』です。原油価格が上昇してしまい、物価が高騰する中で物資の供給不足から、生活必需品が高騰。多くの人がトイレットペーパーを買い漁るという現象が起きました。

その反面、物価が高騰してしまっているために、買い控えが起こり、日本だけでなく世界中が苦しめられたのです。

【スタグフレーション】にも強いマンション経営

スタグフレーションでは、物価は上がるのに賃金は上がらないので、どんどん生活が困窮してしまいます。
しかし、不動産投資をしていればその心配はなくなります。

インフレのところでお伝えしたように、スタグフレーションが起こる際には、物価が上昇します。物価が上昇するということは、家賃も上げることが可能なのです。

家賃が上がれば、収入は増えてかつ安定しますので、スタグフレーション時にも、不動産(投資)は強いということです。

つまり、【スタグフレーション】時の対応としては、上述してきたように【デフレ】にも【インフレ】にも強い現物資産の投資先を選ぶのがオススメです。

不動産投資の場合「将来性のある立地」という条件で絞った物件であれば、安定した収入が見込めます。景気の変動にも強い物件である「将来性のある立地」を見定め、選ぶことができれば、何も怖がる必要はありません。

この機会に、「将来性のある立地」を見定めて、【インフレ】にも【デフレ】にも、そして【スタグフレーション】にも強い不動産投資、その中でも『ワンルームマンション投資』を始めてみてはいかがでしょうか。