コロナウイルスの影響がいたるところで出ていますね。
株価は一気に暴落し、FXの市場も大荒れの状態が続いているみたいです。
外出禁止で飲食店は大打撃、テレビ番組もリモート収録が実施されたりと、
影響は多岐に渡っています。
一方で過去最高の株価を更新する企業も増えてきていて、
いわゆる不況というよりは徐々に新しい産業構造にシフトしているようにも見えますね。
また私が実践している『不動産投資』についても心配する人は多いようです。
これだけ不況だから当然不動産も値下りがおきてると思う人が多いんですかね。
例えば最近よく聞くのは、
- 不動産価格は暴落するんじゃないの？
- そろそろ不動産の投げ売りが始まるみたいだ
といった内容の話です。
先に結論をお伝えすると、コロナウイルスの影響によって不動産価格が全て暴落するということも、投げ売りが始まるということもありません。
ただし、大きな影響を受けるジャンルの不動産もあります。それは
- 商業ビル系不動産賃貸業
- ホテル
- 簡易宿泊所
- 民泊
などですね。
詳しくそれぞれ見ていきましょう。
コロナウイルスの影響が少ない不動産
まずは、コロナウイルスの影響が少ないジャンルの不動産から見ていきましょう。
住宅系不動産賃貸業
まずはワンルームマンション投資や住居系の一棟投資です。
そもそもサラリーマン大家のほとんどがワンルームマンション投資のオーナーだと思うので、
サラリーマン大家にはほぼ影響がないと言っていいでしょう。
すでに投資されてる方であれば実感があると思いますが、
- 金利を急激に上げられてしまった
- 繰上返済をするように迫られた
などは特に起こってないのではないでしょうか。
あるいは、入居者の行動で考えるのであれば
- コロナウイルスが怖いから引っ越しますという方がたくさん出た
そんな人もほぼいないでしょう笑
少なくとも私の物件では起こってないですし、
私がアドバイスさせてもらっている方に関してもそう言う報告は受けていないです。
コロナウイルスで大きな影響を受けている不動産
残念ながら影響を受けているジャンルがあります。
それが
- 商業ビル系不動産賃貸業
- ホテル
- 簡易宿泊所
- 民泊
これらの不動産分野については、残念ながら大きな影響を受けています。その理由についても見ていきましょう。
商業ビル系不動産賃貸業
商業ビルがコロナウイルスによって影響を受けている大きな理由は明確ですね。
飲食店やアパレル業など、店舗系の売上が下がっていることは、連日のニュースからもよくご存知でしょう。
営業時間短縮の要請や緊急事態宣言による外出自粛の影響で、当然ですがお店に売上はたちません。そのため、店舗の経営状況というのはどんどん悪くなってしまっています。
もちろん売りが立たない中で、従業員の給料、家賃、社会保険などの固定費はできるだけ抑えたいもの。
実際給料や保険に関しては政府の融資や納税の延期が決定していますが、家賃についてまだ明確に定まったものはありません。
そのため店舗側から、コロナ騒動が終息して売上が戻るまで家賃の減額交渉が行われています。
ほとんどの場合で保証会社がついているため、最初の3ヶ月は保証会社から補填を受けられます。
しかしその後は滞納やお店の退去リスクが出てくるので、不動産の利回りは一気に悪くなります。
商業ビルオーナーはまさに今この問題と戦っていると思います。
加えて緊急事態宣言により、主にベンチャー・スタートアップ・中小企業を中心にリモートワークが浸透。
オフィスがなくても事業が回ることに気づき始めた会社も多いです。
そうなると飲食、アパレルだけでなく、コロナショック後のオフィス系の不動産も空室が目立つ様になるかもしれません。
ホテル・簡易宿泊所・民泊
ホテル・簡易宿泊所・民泊といった宿泊系の不動産が受けている影響はかなり深刻ですね。
旅行者が減っているのですから当然です。
民泊で有名な大神玲子さんも四谷三丁目の物件で売り上げ90%ダウンし、
運営物件のうちの20部屋を貸し会議室に変更して稼働させているようです。
コロナ禍で大打撃の民泊投資。売上90％減の大赤字に…
施設によっては稼働率が０となり、売上が一切ないということも少なくありません。
世界中が「自宅待機」「STAY HOME」となっていて、GWの旅行需要も、海外からのインバウンド需要も軒並み悪化していますからね。
このようなホテル・簡易宿泊所・民泊といった不動産に投資を行っている場合は基本は賃貸契約をし、それを又貸ししているような業態です。世界中の自粛モードが解除され再び旅行者がふえるまで、家賃の支払いに耐えられるかどうかが鍵ですね。
不動産と関わりの強い業界の影響は？
では次に、不動産と関わりの強い業界についても、コロナウイルスの影響を見ていきましょう。
コロナウイルスによって「銀行」が受ける影響
まずは銀行です。銀行の現在の状況としては、コロナ融資が優先されています。そのため、不動産投資の融資については後回しになってしまっているのが実情です。
その結果、当然ですが不動産の売買件数は減っています。
ただ、ここで勘違いしてはいけないのが「決して融資が厳しくなったわけではない」ということです。あくまでも、融資の時間がかかるようになったということです。
不動産投資の融資については何も変わっていません。つまり、今までと同じように、
- 買える人は買える
- 買えない人は買えない
ということです。
コロナウイルスによって「サラリーマン投資家」が有利になる
こういった不況時には、投資商品というのは売れなくなります。
日経平均株価が下がっているのもその影響です。
実際にはコロナウイルス後に株価が戻る可能性を考えれば、むしろ今下がっている銘柄はは買い時です。
そして過去最高株価の株は今は「買い時」ではありません。
不動産にも同じことが言えます。
『不動産投資を検討していたけど、不況だし不動産は危険だからやめよう』
そう考える人が世の中には多いはずです。
そういうときこそチャンスです。
周りと逆のことをしないと投資は勝てませんからね。
コロナウイルスによって「建築業者」が受ける影響
では次に、建築業者についても見ていきましょう。
建築業者で考えられることは、建築自体が止まってしまうことですね。あるいは、こちらの方が深刻かもしれませんが、資材を調達するのに遅れが生じていることです。
その結果何がおきるかというと、建物自体の完成が遅れてしまう可能性が出てくるということです。特にマンション建設についていえば、建築が遅れる＝供給量が少なくなることを意味しています。
このように考えると、「ということは、コロナの影響によってマンションの価格は下がるのでは？」と考える人は多いですが、実はそう単純ではありません。
なぜならどうしても売らなければならないという状況に業者がならない限り、わざわざ安売りしてまで販売してしまおうとはならないからです。
仮にマンションの完成が遅れたとしても、コロナ騒動が落ち着いてから完成したタイミングで販売するだけ、ということになります。
つまり、建築が遅れたからといってマンションの価格が下がるわけではない、ということでうすね。
今持っている物件の家賃は問題なく回収できる？
入居者（住居）について
入居者については、住居と店舗に分けて見ていきます。まずは住居からです。
入居者の中には、コロナウイルスの影響で仕事がなくなったり、仕事自体はあるけど収入が減ってしまったという方はいます。
収入が減るということは、「家賃を払うことがきつい」「そもそも家賃が払えない」という方が出ることは間違いありません。実際、すでにそのような相談も増えているようです。
ただ、家賃を滞納する人は家賃の安いアパートに住んでいるという特徴があります。
金額でいうと家賃５万円以下のアパートは特に注意が必要です。
この金額帯の物件をお持ちの方は政府の保証や融資を検討しておいた方がいいでしょう。
ただしサラリーマンが実践している『ワンルームマンション投資』については、
家賃が7~10万円ほどの物件が大半なので、滞納が起きる可能性も低いでしょう。
入居者（店舗）について
商業ビル系不動産賃貸業のところでお伝えした通り、店舗は活動自粛によって売上は激減しています。売上ゼロという店舗も少なくありません。
そのため、当然ですが家賃の支払いは苦しくなります。
借り手からは、家賃の減額や支払いの猶予といった相談を受けることになるでしょう。オーナーとして家賃の減額交渉に応じたり、支払いの猶予も受けざるをえない可能性は高いと思っておく必要があります。
最近では借り手が直接ではなく、弁護士に相談して家賃の減額交渉をおこなうケースも非常に増えています。具体的には、３〜６ヶ月といった期間をもうけた上ではありますが、実際に高い確率で家賃の減額に成功しているようです。
あなたが店舗を借りている側であれば、一度交渉するだけの価値はあるでしょう。
一方、オーナー側の立場で考えると、簡単には減額交渉に応じたり、支払い猶予を受けたくないのは当然です。特に金融機関から融資を受けている場合、毎月の返済があります。金融機関側も同時に猶予を設けたり、減額してくれたら受けてあげやすいですけどね。
まとめ
コロナウイルスの影響によって不況になるのは間違いありません。
とはいえお伝えしたように、全ての不動産の価格が暴落するということにはなりません。
空気に飲まれず、冷静に状況を判断しましょう。
とくにサラリーマン投資家が実践しているようなワンルームマンション投資において、
ほぼ影響は皆無でしょう。むしろ周りが動かない分、今は買い時であるとも言えます。
この不況をみて動かないか、今こそチャンスだと捉えられるか、
この判断が5年後、10年後、大きな違いになってくるでしょう。
それでは！
