不動産投資初心者が知っておきたい6つのこと

「親戚が不動産投資をしていて、悠々自適の暮らしをしている」
「イマイチよく分からないけれど、不動産投資が良いらしいという話をよく聞く」
「会社で窓際族のくせに羽振りの良い人がいる。噂によると不動産投資をしているらしい」

このような不動産投資にまつわるウワサを聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。
中には、不動産投資やをっている人の話を聞いて、すでに「不動産投資を始めたい!」と思っている方もいるかもしれません。

この記事では、まず初心者が知っておくべき「不動産投資のメリットとリスク」をお伝えします。そして「不動産投資に向いているタイプの方や向いている属性」「不動産投資の種類や成功の秘訣」もお話しします。
さらは、「不動産投資ローンの組み方」や「割安で高利回りな物件を見つける方法」「不動産投資の勉強方法」までお伝えします。

これから不動産投資を始めようとしいてる人やちょっと興味があるという人など、不動産投資初心者の方向けに分かりやすく紹介していきますので、ちょっと長いですが是非最後までお付き合いください。

 

     不動産投資を始めるメリットとリスクを理解する

    不動産投資は、家賃収入で定期的な不労所得が得られます。正しい方法であれば誰もが上手に収益を上げて行くことができる唯一の投資です。特に、『不労所得が得られる』という点が、株の売買やFX(外国為替証拠金取引)などの他の投資とは大きく違います。

    とは言え、不動産投資には大きな初期投資が必要になるのでは? と思っている方も多いはずです。
    不動産投資にも、もちろんメリットもあればリスクもあります。始める前に、その両方を理解しておくようにしましょう。

    不動産投資における5つのメリット

    ここからは、不動産投資のメリットを見ていきます。

    不動産投資のメリットは、次の5つにです。

    • 毎月の安定収入を確保できる。
    • 保険の代わりになる。
    • レバレッジ効果がある。
    • 長期投資による相続対策ができる。
    • インフレリスクに備えることができる。

    では、それぞれ見ていきましょう。

    メリット①毎月の安定収入を確保できる

    メリットの1つ目は、毎月の安定収入を確保できる点です。
    これは、不動産投資の1番のメリットと言っても過言ではありません。不動産投資では、毎月の安定した固定収入を確保することができます。

    先ほどお伝えした株式投資やFX(外国為替証拠金取引)といった投資では、毎月の収入を安定したものにすることはできません。場合によっては取引で損益を出してしまうことすらあります。(というより、そちらの可能性の方が高いです。)

    あえて売買はせずに株主として株式を保有しているだけであっても、配当金が貰えるかどうかは企業の業績まかせです。業績が悪ければ配当金はありませんし、貰えたとしても年に2回が上限になります。

    一方で不動産投資の場合は、借主がいる限り毎月の家賃収入が入ってきます。つまり安定した毎月の収入源が確保できるのです。

    例えば定年までに、ローンを完済済みのワンルームマンションを複数保有することで、家賃収入で豊かな老後生活を送ることだってできるようになるのです。

    メリット②保険のかわりになる

    金融機関から融資を受けて、マンションを購入する場合【団体信用生命保険(以下:団信と略)】に加入することになります。住宅ローンの返済は長期に渡りますので、万が一の不測の事態が起こることも想定しなければならないからです。

    この【団信】とは、住宅ローンの返済中に名義人が死亡した場合、保険金によって残りの住宅ローンが弁済される保証制度のことです。この【団信】に加入していれば、自分に万が一のことがあっても、残された家族に不動産を残すことができます。

    この【団信】は、通常の住宅ローンだけでなく、不動産投資を目的に購入した物件にも適用できます。さらに最近は、三大成人病や糖尿病といった特定の病気に対する特約も増えており、通常の生命保険となんら変わらない保証が受けられるようになってきています。

    このように不動産投資は、【団信】が生命保険の代わりにもなりますので、従来の保険を解約してさらなる投資に回すこともできるようになります。

    メリット③レバレッジ効果がある

    株式投資やFXの資金集めにローンは組めませんが、不動産投資のための物件を購入する費用は、審査に通ればローンを組むことができます。

    場合によっては頭金0円からでも投資を始めることができますし、頭金が用意できるのであれば、毎月の返済額を低く抑えることも可能になります。後は毎月の家賃収入でローンを返済すれば、上手に資金を回しながら資産を運用していけます。

    例えば2千万円の資金があれば、ローンを組むことでその5倍に当たる1億円の物件を融資を受けて購入することも可能になります。このように、自分が持っている資金以上の物件を購入できるレバレッジ効果(てこの原)を期待できることも、不動産投資ならではのメリットです。

    このレバレッジ効果はFXでよく聞かれる手法です。FXの場合は数倍から数十倍のレバレッジが設定できますが、その分リスクも増大し、損失を出してしまうとレバレッジの倍数分だけ損が跳ね返ってきてしまいます。

    対して不動産投資の場合は、家賃という収入が安定して入ってきますので、レバレッジ効果を得つつ、リスクの低い資産運用が可能になるのです。

    メリット④長期投資による相続対策

    不動産投資は相続対策にもなります。不動産は相続税の計算における評価額が、現金や株などの有価証券よりも減額されるのです。

    相続税を計算する際、たとえば建物は「固定資産税評価額」で計算され、土地は市街地の場合は「路線価方式」で、市街地以外は「倍率方式」という基準で評価される決まりになっています。この基準で評価された評価額は、実際の建物や土地の購入価格よりも低い金額になり、相続税を節税することができるのです。

    対して、現金・預金・有価証券などは時価で評価されますから、価格が上がっていたりするとそれだけ相続税がかかってしまうのです。

    今後は、相続税の税率が上がるという話もありますので、資産を不動産として持っておくことは節税の面からも非常に有効な手段になります。

    メリット⑤インフレリスクに備えることができる

    少しむずかしい話になりますが、安倍政権下で行われている「アベノミクス」は、これまでの経済政策と異なる側面を持っています。それは、「インフレターゲット」と呼ばれるものです。安倍政権は、中央銀行(日本銀行)にインフレ目標を明示して、その達成を優先する金融政策を行なっています。

    「アベノミクス」では、急激なインフレではなく、目標設定した「インフレターゲット」になるように、『量的緩和(通貨供給量の拡大)』を日銀に要請しています。つまり日本の市場は、政府の政策で緩やかにではありますが、インフレに向かって動いているということです。

    市場がインフレになると物価が上昇し、紙幣の価値は下落します。資産を預貯金や現金で保有していると、このインフレの影響をモロに受けてしまいます。なぜなら、預けたり持っているだけではお金の価値がどんどん下がってしまうからです。

    対して不動産の価格や家賃は、インフレの影響を受けにくいという特徴があります。物価が上昇したとしてもローンの返済額は変わりませんし、家賃も定額なので資産運用の面では影響を受けにくいのです。逆に、物価上昇の影響に合わせて家賃を上げることもできますし、ローンが返済できれば物件が丸々手に入るのですから、インフレリスクから資産を守ることができるのです。

     

    ここまで不動産投資のメリットについてお話ししてきました。少ない資金で定期収入が入る仕組みを作り、レバレッジ効果で最大限の利益を得るというのは、不動産投資の大きなメリットであると言えますね。

    不動産投資における4つのリスク

    ここからは、不動産投資抱えるリスクについて見ていきます。

    投資における起こりうるリスクを知っておくことは非常に大切です。起こりうるリスクをしっかり理解しておけば、事前に対策を立てて対処することもできます。

    不動産投資のリスクは、次の4つです。

    • 空室の発生
    • 購入物件の見極めが難しい 
    • 売却しにくい
    • 天災(地震や津波)人災(火事)

    では、ここでも一つずつ見ていくことにしましょう。

    リスク①空室の発生

    不動産投資における一番のリスクは、空室の発生です。空室が発生してしまうと、その分の家賃収入がなくなり、毎月のローン返済が苦しくなってしまいます。

    どれだけ物件の価格が安くても、駅から離れていたり、老朽化が激しい中古物件は入居者が集まらず、空室発生リスクが高くなってしまいます。
    悪質な業者が紹介する物件には、この手の物件が少なからず存在しています。特に高い利回りをうたっている物件ほど、この空室の発生を考慮に入れずに話をすすめてくる傾向が高いので注意しましょう。

    空室のリスクを避けるためには、『都心(都市)部』『駅近』『築(改装)年数』の条件をしっかりと見て、最低でも二つの条件をクリアしていなければ購入しないなどのルールを決めておきましょう。

    リスク②物件購入の見極めが難しい

    株式投資や投資信託は、初心者でも選びやすいです。「おすすめ銘柄」として雑誌やニュースサイトなどでも紹介もされていますし、インターネットで調べることもできるからです。

    しかし不動産投資の場合、不動産の資産価値、場所、設備など様々な条件から購入物件の見極めをする必要があります。物件は1点ものなので、ご自身で検討を重ねなくてはならないのです。基本的には、ご自身で購入物件を決定しなくてはいけないので、失敗するリスクがあることは知っておいてください。

    このようなリスクを避けるためにも、不動産投資を始める前に、そのための人脈を作っておくことをおすすめします。特に、同じ不動産投資をしている方とのつながりや、複数の物件を持たれている大家さんなど、いざという時に相談に乗ってもらえる人を作っておくことです。

    経験者の知識は、購入物件の見極めにおいても貴重です。不動産投資を始める前の人脈形成こそが、不動産投資を成功させる重要なポイントになることは頭の片隅に置いておくといいですね。

    リスク③売却しにくい

    株式や投資信託などは、売りたい時に売れないということはほぼありません。ですが不動産の場合は、買い手が見つからないと売却できないというリスクが存在します。

    先にお伝えしたような空室が出やすい物件などは、とくに売り手をけるのが難しくなります。その間も管理コストはかかってしまう、ということも十分に起こりえます。

    このリスクを避けるためには、買い手が見つかりやすい物件を購入することですが、そのためにもリスク②でお話しした物件の見極めをしっかりと行えるような人脈があるといいですね。物件の見極めや、売却しにくい物件を購入してしまうリスクを避けることができます。

    リスク④天災(地震や津波)・人災(火事)

    不動産投資の場合、地震や津波などの天災や、火事などの人災で物件に被害が出ることが考えられます。

    保険に入っておくことが、こうしたリスクを回避する方法になります。ですが、保証内容が充実した保険は、月々の保険料も高額になってしまいます。保険加入前には、物件の建築基準や建築方法、、エリアの環境や過去の災害状況も確認しておきましょう。

    最低でも『木造』『軽鉄(軽量鉄骨造)』『RC(鉄筋コンクリート造)』『SRC(鉄筋鉄骨コンクリート造)』などの種類があることは、知識として持っておきましょう。そうした上で、保証内容を検討するようにしましょう。

     

    ここまで不動産投資のリスクについてお伝えしました。事前に予想・予測できるリスクは、事前に回避できる対策をしっかりと立てるようにしましょう。

    不動産投資に向いている人・向いていない人

    まずは不動産投資のメリット・リスクについて説明してきました。

    ここからは、『不動産投資に向いている人・向いていない人』に関してお伝えしていきます。

    不動産投資に向いている人

    投資は不動産投資だけではありません。株式投資や投資信託、FXなど沢山の投資方法があります。その数ある投資の中から不動産投資を特におすすめしたい方は、次のような方です。

    • サラリーマンや公務員
    • 任せられる人
    • 必要な時には行動できる人

    それでは、また一つずつ説明していきましょう。

    サラリーマンやOL、公務員

    不動産投資をおすすめする対象として、一番にあげられるのが『サラリーマンやOL、公務員』というのは驚かれた方も多いかもしれませんね。実は、サラリーマンやOL、公務員というのは、非常に融資を受けやすい立場と環境を持っています。

    サラリーマンやOL、公務員の方は、毎月のお給料をきちんともらっているはずです。これは、後の不動産投資ローンの項目でも説明しますが、毎月お給料をきちっともらっている人は、社会的信用度が高く、そうした人ほど融資が受けやすいのです。

    事実、あのホリエモンがYouTubeやTwitterでも「サラリーマンやOL、公務員は銀行や公庫からの融資が得やすい」と発言しているほどなのですからね。

    特に、信用の高い上場企業や大手に勤めているのサラリーマンやOL、国家や地方の公務員であればローン審査は非常に通りやすく、融資も受けやすいのでおすすめです。

    こうした面からも、サラリーマンやOL、公務員の方には、不動産投資は非常に適した投資であると言えるのです。

    逆に、過去に消費者金融からの融資を受けていたり、サラリーマンではあるものの、給与体系が歩合制だったりすると、審査が通りにくい傾向があります。特に、カードでの支払いが滞ってしまって、ブラックリストに載ってしまっていると、融資の審査には通りませんので、そうしたことがないように注意が必要です。

    任せられる人

    次は任せられる人です。

    不動産投資は、【権利収入】や【不労所得】を手にすることができる投資です。しかも、様々な手続きを他の人や業者に任せることができます。つまり、面倒なことはお願いできるということです。
    例えば、物件の管理・運営などは管理会社に。整備やアフターフォローはリフォーム業者に。経理や税金の問題は税理士さんに任せることができるのです。

    このように任せることで、投資家であり物件のオーナーであるあなたは、ほぼ何もしなくてもお金が入ってくるようになります。【権利収入】や【不労所得】とはそういうものなのですが、この他人に任せることができる方は、不動産投資をするのに向いていると言えます。

    ところが、こうしたことを他人任せにできない人は少なくありません。他人に任せるよりも、自分がやった方がいいと思っている方が多いようです。自分でやると、色々と問い合わせたり確認したりしてする必要もありますし、細かいことが気になったりもするので大変です。
    なので、どちらかというと几帳面な方よりも、言い方は悪いですが『ズボラ』なくらいのほうが向いていると言えるかもしれませんね。

    必要な時には行動できる人

    先ほど不動産投資には『ズボラ』なくらいのほうが向いていると言いましたが、何もかも他人任せにしてしまう人に関しては、その限りではありません。

    例えば、不動産投資を始める前には、建築方法やリフォームの費用、人気エリアや賃料の相場などを知る必要があります。もちろん不動産投資を始めてからも常に情報収集は必要です。
    特に、何度もお伝えしている通り、人脈を築く際には不動産投資を始めるあなた自身が動かなければなりません。それすら他人任せではいけませんよね。

    不動産投資に興味があり、これから不動産投資を始めたいと思っているなら、調べたり勉強する必要がある時は何よりも優先する方。人脈を築く時には、自分主導で率先して人脈を築いていける方が、不動産投資に向いている人であり、成功しやすいと言えます。

    不動産投資は、始めてから軌道に乗ってしまえば、全くと言っていいほど手間のかからない投資手法ですが、その反面、投資を始める前の準備に手間がかかってしまうことがあります。それを自分ごととして考え、きちんと先を見越して楽しめる方のほうが向いているのです。

    不動産投資の種類とは?

    ここまで、不動産投資のメリットとリスク、そして向いている人と向いていない人をお伝えしてきましたが、ここで質問をさせてください。

    「あなたは、不動産投資と聞くとどのようなイメージを持っていますか?」もしくは「どんなイメージを描かれますか?」

    不動産投資というと、マンションやアパートを1棟買いして、入居者からの毎月の家賃収入で収益を上げるイメージでしょうか? それも間違いではありません。
    または、ワンルームマンションを複数戸を購入して、 それを賃貸することで毎月の家賃収入を得ていくイメージでしょうか? これもまた間違いではないのです。

    一言で不動産投資と言っても種類は色々あります。例えば

    • ワンルームマンションの1部屋を購入する方法
    • マンションやアパートを1棟買いする方法
    • REIT(リート)

    では、それぞれの不動産投資方法について解説していきます。

    ワンルームマンションの1部屋を購入する方法

    新築や中古のワンルームマンションを1部屋購入し、入居者へ貸し出して家賃収入を得る方法になります。この方法は『区分所有』とも言います。

    マンションの1棟買いとなると、地方の郊外であっても物件の購入価格だけで数千万円、都内など都市部ともなると億の単位になってきます。これだけの融資額を確保するのも大変ですし、融資がおりても購入するには金額大きくて躊躇してしまう人も少なくないはずです。

    その点、ワンルームマンションを1部屋購入する『区分所有』であれば、物件の購入費用(初期費用)が抑えられ、初心者でも比較的手を付けやすい不動産投資といえます。

    その反面、1部屋の家賃収入から、ローンの返済費・管理費や修繕費などの運用コストを支払っていくと、最初から大きなリターンは難しいと言えるでしょう。

    ただし、このワンルームマンションを使った『区分所有』は、1部屋で得られる金銭的リターンは少ないですが、不動産投資の初心者にとって非常にリスクも低いのでおすすめです。

    私は今も色々な方から相談を受けますが、不動産投資に失敗された方のほとんどが、全く経験も積まずにいきなり、マンションやアパートの1棟購入から始めています。理由は、大きなリターンを求めているからです。

    一方でワンルームマンションの1戸購入は、リターンは少なくても、経験を積み重ねつつ複数戸のワンルームマンションを持てるようになれば良いのです。そうすることで、多額の融資を受けるリスクを回避しつつ、確実にリターンが得られるようになっていきます。ですので、まずはリスクの少ないワンルームマンションの『区分所有』から始めることをおすすめします。

    以下はワンルームマンションの購入価格の一例です。

     エリア

     距離

     新築/中古

     部屋割り

     購入価格

     東京都港区

    駅徒歩7分

    中古

    1K

    約3500万円

     大阪市中央区

    駅徒歩4分

    新築

    1K

    約1800万円

     名古屋市中区

    駅徒歩3分

    中古

    1K

    約2200万円

     

    マンションやアパートを1棟買いする方法

    1棟買いとは、新築や中古のマンションやアパートを1棟まるまる購入して、各部屋を入居者へ貸し出して家賃収入を得る方法です。貸し出せる部屋数が多くなるので、家賃収入も大きくなります。
    例えば家賃相場が10万円程の都内のワンルームマンションであれば、1棟が8部屋なら1ヶ月に約80万円の家賃収入という大きなリターンが望めます。

    しかし1棟買いをするには、物件の購入にまとまった資金が必要になりますので、基本的にローンを組んで購入します。また、常に満室を保てれば良いのですが、空室が増えれば増えるだけ家賃収入が減ることになり、ローンの返済が厳しくなる可能性も出てきます。つまり資金繰りが困難になるリスクが大きくなるということですね。

    また、ワンルームマンションの1戸購入である『区分所有』であれば微々たるものだった経費も、当然大きくなります。さらに、高利回りをうたっている物件ほど、空室が出ないことを前提としているので、1室でも空室ができてしまうと、途端に資金繰りが困難になるというリスクが潜んでいます。

    そうした点を踏まえて、私は不動産投資初心者の方が、いきなり1棟購入にチャレンジすることはおすすめしていません。

    マンションの1棟買い購入価格一例

     エリア

     距離

     新築/中古

     部屋数

     購入価格

     東京都杉並区

    駅徒歩8分

    中古

    7戸

    約1億4000万円

     大阪府東大阪市

    駅徒歩3分

    中古

    8戸

    約8500万円

     愛知県豊田市

    駅徒歩6分

    中古

    9戸

    約8500万円

    REIT(リート)

    REIT(リート)という言葉をはじめて聞いた方のほうが多いのではないでしょうか。
    REIT(リート)とは、マンションなどの不動産投資用の物件に投資する、投資信託です。REITを購入すれば、間接的に不動産投資をすることができます。

    ただし現物購入ではなく投資信託の一種ですので、【権利収入】や【不労所得】が得られるメリットはなくなります。

    REIT商品例です(格付けAA以上)

    • フロンティア不動産投資法人
    • GLP投資法人
    • 産業ファンド投資法人

     

    ここまで 3種類の不動産投資について解説してきました。不動産投資のメリットをしっかり享受できて、さらに初心者の方におすすめなのは、やはりワンルームマンションの区分所有ですね。

    ローンを組む方法

    先にお伝えしたとおり、不動産投資ではローンを利用することでレバレッジ効果を得られます。不動産でローンと言うと住宅ローンと思うかもしれませんね。ですが、住宅ローンと不動産投資ローンは、貸付の目的が全く違うので審査基準も異なります。

    不動産投資ローンは審査が厳しいと言われます。ですが、サラリーマンやOL、公務員等の収入が安定している方であれば、審査は非常に通りやすいです。不動産投資をあまり知らない方からすると、サラリーマンで不動産投資をするのは難しいイメージを持っているかも知れませんが、融資を受けやすいという視点から考えると、非常に相性が良くおすすめの投資方法です。

    住宅ローンと不動産投資ローンの違いとして、一番にあげられるのは金利の違いです。住宅ローンの平均金利が0.5%~1.5%程なのに対して、不動産投資ローンの場合は少し高く、1%~3%となっています。

    とはいえ、年利1〜3%の金利であれば、個人では購入が難しい大型物件もレバレッジを使うことで購入できますし、高い利益率を維持すれば、ローンの返済分を差し引いても手元に十分お金が残る可能性は十分にあります。
    また、ローン返済後は物件の所有権が得られるので、家賃収入がそのまま収入になります。このように考えれば、返済計画しっかりと立ててローンを組むことを考えても良いのではないでしょうか。

    ただ、先にお伝えしているように、いきなり1棟購入から始めるのではなく、ワンルームマンション投資からスタートし、経験を積んでから1棟購入に移ることをおすすめします。ワンルームマンション投資であれば、ローンを組むとしても、頭金0円から始めることも可能ですからね。

    物件購入の成功のコツを失敗談から学ぶ!

    『失敗は成功の母』という言葉がありますが、失敗例から学べることは沢山あります。それは不動産投資でも同じことが言えます。ここからは、不動産投資の失敗談から物件購入の成功のコツを学んでいきましょう。

    業者の話を鵜呑みにして失敗したケース

    まずは、業者の話を鵜呑みにして失敗したケースをご紹介します。

    地方のIT企業で働くAさんのケース

    Aさんが不動産投資に興味を持ったのはYoutubeがきっかけです。今も多くの不動産投資関連の動画がYoutubeにはアップされていますよね。その後、1つの不動産投資セミナーに参加します。セミナー後には個別相談があり、その中で次のような条件を提示されました。

    • 東京オリンピックがあるから、都内の物件は間違いなく値上がりする
    • 20%~30%の高利回り

    条件を見てわかるように、非常に魅力的な言葉で勧誘されました。そして、結局その場で契約してしまったのです。
    ですが、購入した物件は入居者のニーズとはあっていません。当然のように空室に悩まされています。

    さて、問題点を見ていきましょう。
    問題点は3つです。

    • 業者の話の内容を鵜呑みにしてしまった。
    • 高利回りに惹かれた。
    • 入居者のニーズに合わない物件を購入した。

    中でも『業者の話の内容を鵜呑みにしてしまった』のが一番の問題と言えるでしょう。

    「不動産セミナー」は全国いたるところで開催されています。その開催頻度は、株やFXを題材とした投資セミナーとは比べ物にならないくらい多いです。

    そしてその内容は、すべてとは言いませんが、怪しいものが非常に多いです。

    何度もお伝えしていますが、不動産投資にはメリットもあればリスクもあるのです。メリットだけを並べ立てる業者の話を鵜呑みにしてはいけません。内容はかなり盛っているので、話半分でも多いくらいだと思って聞きましょう。

    セミナーでの営業マンの推しは強いですが、だからと言ってその流れに身をまかせると、この事例のような失敗をしてしまいます。

    この失敗例から学べるのは、以下の3点になるでしょう。

    • 業者の話の内容を鵜呑みにしてはいけない。⇒すべてが詐欺ではないが、参考程度、話半分以下で聞いた方が良い
    • 高利回りに踊らされない。⇒高利回りなものをわざわざセミナーで紹介するか疑問に思うこと
    • 入居者のニーズに合わない物件は購入(契約)しない。⇒信頼できないセミナーには参加しない

     

    根拠のない予想で購入してしまったケース

    では、2つめのケースです。

    都内の大手出版社にお勤めのBさんのケース

    複数のセミナーや、自らネットで調べた情報から「都心のマンションは、東京オリンピックで間違いなく値上がりする」といった情報が魅力的に感じました。間違いなく値が上がるという情報にその気になって物件を購入。ですが、未だ入居者がつかない状況が続いている。

    さてこちらも、問題点を見ていきますが、ほとんど先ほどと同じだと言えます。『根拠のない予想で購入してしまった』ことが原因ですね。

    東京オリンピックが続きましたが、それだけ強いワードになっているということですね。こういう誘い文句はよく使われる常套手段なので注意が必要です。少し冷静になって考えれば分かることですが、東京オリンピックを見るために、東京に引っ越してくる人がどれくらいいるでしょうか?東京オリンピックがいかに一大イベントだとしても、そのためにわざわざ転居してくる人はいたとしても少ないはずです。

    これとよく似た話で、「ハワイの不動産は上がる」といった話に乗ってしまい、人がほとんど来ない離島エリアの物件を購入してしまうといったケースもあるほどです。

    このような東京オリンピックや海外のケースだけでなく、「〇〇のイベントがあるから」とか、「〇〇で人が集まるから上がりそう」といった根拠のない予想で、よく分からない物件に飛びつくのは非常に危険です。

    問題はオリンピックではありません。都心のワンルームマンションは需要も高いので、選択としては間違っていません。ただし、築年数であったり、東京でも立地によりますので、そのような基本的な部分の確認を怠ってしまったのでしょう。

    この失敗例から学べるのは、次の2点です。

    • 根拠のない話には惑わされない。⇒少し冷静になって考えれば、すぐにわかる話が多い
    • イベントや時代のトレンドに流されるのではなく、基本的な立地や築年数などの条件確認を忘れない。⇒基本的な条件確認を外さなければ、だまされることは少なくなる

     

    さて、ここで説明したポイントをまとめておきましょう。

    • 業者の話の内容を鵜呑みにしてはいけない。
    • 高利回りに踊らされない。
    • 入居者のニーズに合わない物件を購入(契約)しない。
    • 根拠のない話には惑わされない。
    • イベントや時代のトレンドに流されるのではなく、基本的な立地や築年数などの条件確認を忘れない。

    ここで挙げた5つポイントを常に心に留めておけば、自ずと良い物件の選定ができるようになってきますし、おかしな物件をつかまされることもなくなるでしょう。

    絶対成功する物件を探す方法

    ここからは、 絶対成功する物件を探す方法をお話ししていきます。

    誰もが「高利回りかつ割安な物件」という優良物件に投資したいと考えるのは当然のです。
    ですが、そもそもどのような物件が「高利回りかつ割安な物件」なのでしょうか。そしてそれは、どうすれば探すことができるのでしょうか?

    ということで、まずは投資物件選びでチェックしたいポイントをお伝えしていきます。
    投資物件選びでチェックしたいポイントとしては、次の3つです。

    • 立地(駅から徒歩何分か、周辺環境)
    • 室内環境(築年数、設備)
    • 利回り

    では、1つずつ見ていきましょう。

    立地

    不動産投資の物件選びは「立地が全て」と言われることがあります。それほどに立地はとても重要なポイントということです。

    どんな立地の物件が良いのか?というと、それは入居者のニーズが高い立地条件と言い換えることができます。基本的には、入居者の立場に立って、住みたい物件を選べは間違いはありません。

    では、その入居者のニーズが高い立地条件が何かというと

    1. 駅から徒歩10分以内
    2. ターミナル駅(1日の利用者が多い駅)が近い
    3. スーパー・コンビニ・病院などの施設が近い
    4. 治安が良い

    1の、駅から近いというのは必須条件と言えます。ほとんどの人が徒歩10分以内を希望します。それ以上になると、途端に空室になりやすくなります。

    2の、利用者数の多いターミナル駅に近いことも1と同じです。

    3の、スーパーやコンビニなどが近くにあるだけでなく、病院や学校などの公共施設が近いことも、立地条件には大きな要因です。

    何より、女性が一人暮らしを始める場合などは、4の治安が良いことは何よりも外せない条件となります。近所に警察署や交番があるということも、治安が良いことにつながりますので、そういう点も調べておくと、アピールポイントになります。

    室内環境(築年数、設備)

    室内環境の中でも一番気にするべきは『築年数』です。

    当然、築年数が新しいことに越したことはありません。ですが、例えばリフォーム済みであれば広告を出す際に「リフォーム済」という文言を入れられます。この「リフォーム済」の一言だけでも、集客力は大幅に上がります。

    また、女性の入居者が多いエリアであれば、トイレやバスルームなどの新しさや美しさは重要なポイントです。セキュリティーの面では、オートロックなどは居住空間の安全をウリにできるので、外したくないですね。特に、女性の一人暮らしがターゲットのワンルームマンションであれば、必須の設備と言えるでしょう。

    利回り

    高利回りを求めると↑のように失敗します。

    敢えて言いますが、高利回りということはリスクが付きまといます。
    まずは利回りで判断するのではなく、確実に住民が住んで資産形成できる物件を購入することが大切です。

    利回りが低いということは人気のエリアということですからね。

     

    まとめ

    今回の記事では、

    • 『不動産投資を始めるメリットとリスク』
    • 『不動産投資に向いている人・向いていない人』
    • 『不動産投資の種類』
    • 『ローンを組む方法』
    • 『失敗談から学ぶ!物件購入の成功のコツ』
    • 『絶対成功する物件を探す方法』

    これら6項目をまとめて紹介してきました。

    【不労所得】という収入が、継続的に入ってくる不動産投資は、特に老後の資金づくりには最適と言えます。

    これから不動産投資を始めようとしている人は、まずはしっかりと情報収集から始めましょう。不動産投資は長期的な資産形成です。少ない知識や情報では、長期的に収益が見込める物件を選ぶことは難しいです。目先の良さそうな情報に飛びついてしまう人がいなくならないのも、知識や情報が足りていないのに始めてしまうからです。まずは師を探すことです。

    今日お伝えしたことを意識しながら、あなたはしっかりと長期的に安定した資産を築いてくださいね。