コロナショックの今こそ不動産投資を始めるチャンス

今年に入ってから新型コロナウイルスが世界各国へと広まり、大きな問題を引き起こしていることは周知の事実。
また、それに伴って世界的に株価が暴落し、リーマンショック以上ではないかと囁かれるほどコロナ終息後の経済状況に対する雲行きが怪しくなっています。

日本も例外ではなく、3月9日の日経平均は1055円99銭安(下げ幅歴代20位)となり13日には1128円58銭安(同13位)と急落し、その下がり幅はバブルが崩壊し始めた1990円の値動きに匹敵するほど。

このように大きく株価が変動している社会情勢の中で、新型コロナウイルスが不動産投資に及ぼす影響はどうなのか気になる方も多いかもしれません。

結論から言えば、今現在、新型コロナウイルスが不動産価格に大きな影響を及ぼしていることはなく、むしろ不動産投資に追い風がきている可能性があることに加え、新規参入のチャンスであるともいえます。

コロナショックはリーマンショックの再来とは異なる

今回のコロナショックはリーマンショックと対比されることは多いですが、実態は少々異なります。

そもそもリーマンショックの発端は、米国のサブプライム住宅ローンの不良債権化が主原因となって起こりました。
リーマンブラザーズの経営悪化および破綻に伴って世界中で株価が暴落し、消費や生産活動の低迷を招いた結果、世界的な大不況へと発展していったのです。

つまり、リーマンショックは「金融業→製造業→サービス業」といった流れで波及していったと考えられるでしょう。

しかし今回のコロナショックは真っ先に観光業界が打撃を受けました。
その後、各国の外出自粛命令に伴って小売業や飲食業界がダメージを受けるとともに、感染者の拡大に伴って工場が停止したり、作業量の減少が起きたことから生産活動に支障が生じるように。

そして3月に入ると先にも述べたように、日経平均株価など株安の状況に拍車がかかりました。

以上の流れは「消費→生産→金融」ということができるでしょう。

つまり、緊急事態宣言やワクチン開発などによって新型コロナウィルスが終息さえすれば
実体経済が戻ってくると予想できます。

時期は私にも明確にはわかりませんが、
この状態の出口条件が明確なところこそが、リーマンショックと異なる大きな点です。

コロナショックは不動産投資に影響を及ぼすのか

ではコロナショックは不動産投資にどの程度影響を及ぼすのか。

まず、今後の状況を予測するためにリーマンショック時の不動産価格についてみていきましょう。

実はリーマンショック時には、価格が下落した不動産とそうでない不動産が存在します。

まず価格が下落した不動産は、高級ファミリーマンションです。
六本木や新宿などの都心エリアにあるような物件価格2~3億円というような、いわゆる億ションですね。

こういったエリアに住む富裕層にとって、リーマンショックは収入減に直結し、
家賃帯の低いエリアに引っ越すなどして、月々の経費を下げようという動きになり、結果として高級物件の賃貸需要が下がったことが原因です。

次に影響をほぼ受けなかった不動産、それがワンルームマンションです。
ワンルームマンションに住んでいる層は、リーマンショックの影響で給与減があったとしても、すぐに引越しをして家賃を下げよう、とはなりにくいからです。仮に家賃が2万円安い物件に引っ越そうとしても、引越しの初期費用に30~50万円ほどかかり、結局手元のお金がなくなってしまうので、即引越しとはならないです。
結果として賃貸需要はそこまで変わらず、物件価格にも影響が出ませんでした

そのため、今回のコロナショックでも、ワンルームマンションでは物件の空室リスクが高まるということはなく、不動産の価格が急落することも考えにくいでしょう。前回と違う点としては、飲食系のテナント物件は家賃の猶予要請が出ていたり、店舗撤退による空室リスクが表面化してきている点です。しかしことワンルームマンションについてはこの状況で影響はほぼないと見て、間違い無いでしょう。

居住用不動産の家賃が支払えないという問題が表面化するよりはやく、ワクチンの開発などによるコロナショックの終息が先にくると確信しています。

むしろ美味しい物件が出回る可能性も

ちなみに、こういう経済ショックではよくわからず所有物件を手放そうという人も一定数出てきます。

株価が一気に下がっているのを見てもわかるように、「実態」よりも「気持ち」で経済は動くものですからね。

ただ、リーマンショックの時もそうでしたが、
一度下がった株価は実はまた元に戻ります。もちろん全ての企業が元どおりと言うわけではありませんが、
例えばリーマンショック時に日経平均に投資していたのなら、コロナショック直前でいうと利益が出ていました。

つまり周りに流されず、合理的な判断ができれば勝つことができるのです。

鷹幸
鷹幸
投資は、みんなと同じことをしていても勝てません。こう言う時だからこそ積極的な攻めの姿勢が重要です。

不動産投資で生命保険を解約して節約する

節約と言う意味でも、不動産投資は有効です。

マンションを購入する際、融資を受けるにあたって団体信用生命保険へ加入することが一般的です。
通称、「団信」と呼ばれるこの生命保険はローンを組んでいる契約者が死亡したり、高度障がい者になってしまったときにローンの残債を肩代わりしてくれる保険でもあります。

もしあなたが積立型の生命保険に加入しているなら、
この保険を解約することで月々の保険料を3~5万円ほど節約することができます。

一方不動産投資は家賃収入でローン返済するため、手出しはほぼありません。

コロナによってもし給料が減ったとしても、その分の節約ができれば問題ありません。

コロナショックが不動産投資の追い風となるか

新型コロナウイルスが猛威をふるうアメリカでは3月15日に緊急の連邦公開市場委員会を開き、事実上のゼロ金利政策を約4年ぶりに復活させました。

また、その結果を受けて日銀も追加緩和を決定するなど、金利における緩和傾向は今後もしばらく続くと考えられます。

アメリカを例にすれば、ゼロ金利政策を講じている限りはお金の流れが活発になることから、結果としてそれらの資金が株や不動産、債権といった金融商品に行きつく可能性が高いといえるでしょう。

リーマンショックと異なり、金融システム自体に混乱が生じていないことも相まって融資が引き締められる可能性は低く、どちらかといえば積極的に貸し出し姿勢を見せる金融機関が増えるかもしれません。

貸し出しを増やすことで、この混乱した状況下において存在意義のアピールをすることにも繋がり、企業価値の向上が見込めるからです。

その証拠に、いまや多くの金融機関が緊急の貸し出しを実施し、資金繰りに困っている中小企業や個人ローンのサポートに乗り出しています。

そういった姿勢が投資用不動産に対する貸出へ準用されたとしても、なんら不思議なことはないでしょう。

鷹幸
鷹幸
ただ怯えるのではなく、世界的な潮流を味方につけられますね!

不動産投資への新規参入は急いだ方がいい

ワンルームマンションの価値は、このコロナショックでも大きな影響を受けづらいことは先ほど述べました。
経済が低迷するほど転職や転勤などの人の動きも減ってくるので、そういった意味でもワンルームマンションはより安定してくる傾向があるということですね。

今、経済立て直しのために日銀はお金をジャブジャブ刷っています。
この影響でコロナショック終焉後、とても大きなインフレがくるとも言われています。

そうなると現金の資産価値はあっという間に落ちていきます。
インフレの中でも資産を失わないためには現金から、現物資産に変換しないといけません。

だから今こそ不動産投資を始めた方が良いのです

ちなみに、コロナショックが長引くにつれて、実体経済の影響がサラリーマンの給料に影響を及ぼすことが見えてくると、今後一転して融資の引き締めが行われる可能性もゼロではないでしょう。具体的には特定の業界への融資見送りや、審査基準となる年収の引き上げなどですかね。(実は一部ではもう発生しています。)

そういった理由も含め、今すぐ行動をすべきだと考えます。

まとめ

  • ワンルームマンションにはコロナショックによる資産価値下落はおきない
  • インフレによる現金の資産価値が下がることが予想されるため、現物資産に置き換えた方がいい
  • 周りに流されず、合理的な判断をしよう!

ということで、不動産投資を今すぐ始めた方が良いです。

もし判断にまよったらいつでも頼ってください!

それでは!